மூலதன விகிதம் (ஃபார்முலா, எடுத்துக்காட்டு) | கணக்கிடுவது எப்படி?
மூலதனமயமாக்கல் வீதம் வணிக ரியல் எஸ்டேட் துறைகளில் முதலீடு செய்ய எதிர்பார்க்கப்படும் வருவாய் விகிதத்திற்கான மற்றொரு சொல், இந்த சொல் வணிக ரியல் எஸ்டேட் திட்டத்தில் செய்யப்பட்ட உண்மையான முதலீட்டிற்கான வருவாய் விகிதத்தின் விகிதமாகும்.
மூலதனமயமாக்கல் வீதம் என்றால் என்ன?
இது நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் சொத்தின் சந்தை மதிப்பு ஆகியவற்றின் விகிதமாகும், இது பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பயன்படுத்தப்படுகிறது.
- மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் பெரும்பாலும் வணிக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. சாத்தியமான பண்புகளிலிருந்து கிடைக்கும் வருவாயை கையகப்படுத்துவதற்கு ஒப்பிட்டுப் பயன்படுத்தலாம்.
- கட்டிடங்களின் இருப்பிடத்தைப் போன்ற பிற நிபந்தனைகள் கொடுக்கப்பட்ட மற்ற சொத்துக்களை விட அதிக விகிதத்தில் சம்பாதிக்கும் ஒரு சொத்து சிறந்த முதலீடாகக் கருதப்படும். இதனால், முதலீட்டு பண்புகளின் சம்பாதிக்கும் திறனை விரைவாக ஒப்பிட்டுப் பார்க்க இது அனுமதிக்கிறது சிறந்த முதலீட்டு வாய்ப்பு.
- இது ரியல் எஸ்டேட் விலைகளின் போக்கைக் குறிக்கும். விகிதங்கள் சுருங்கிக்கொண்டிருந்தால், சொத்துக்களின் மதிப்பு அதிகரித்து வருவதாக அர்த்தம், இதனால் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஒட்டுமொத்தமாக வெப்பமடைகிறது.
மூலதன வீத சூத்திரம்
கணக்கீட்டிற்கு பயன்படுத்தப்படும் சூத்திரம் கீழே
- ஒரு வாடகை சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானம் அதன் வாடகைக்கு அதன் பராமரிப்புக்காக செலுத்தப்படும் செலவுகள் கழித்தல் ஆகும்.
- ரியல் எஸ்டேட் சொத்து வாங்குவதில் முதலீட்டாளர் ஆண்டுதோறும் பெறும் முதலீட்டின் வருமானம் என்றும் கருதலாம்.
மூலதன வீத எடுத்துக்காட்டுகள்
எடுத்துக்காட்டு 1
10,000,000 டாலர் நிகர இயக்க வருமானத்தை வழங்கும் அலுவலக கட்டிடம் 75,000,000 டாலர் மதிப்புடையது என்று வைத்துக்கொள்வோம். மேலே உள்ள தொப்பி வீத சூத்திரத்தைப் பயன்படுத்தி, கட்டிடத்தின் மூலதன விகிதத்தை நாம் கணக்கிடலாம்:
= 10000000/75000000 = 13.33%
எனவே, கட்டிடம் M 75 மில்லியனுக்கு விற்கப்பட்டால், கட்டிடம் 13.33% மூலதன விகிதத்தில் விற்கப்பட்டது என்றும் கூறலாம்.
எடுத்துக்காட்டு 2
ஒரு வாடகை சொத்து ஒவ்வொரு மாதமும் $ 1,000 மொத்த வருமானத்தைப் பெறுகிறது என்று சொல்லலாம். உரிமையாளர் ஆண்டுதோறும் சொத்து மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்புக்கு $ 700, சொத்து வரிக்கு $ 500, காப்பீட்டுக்கு $ 250 செலுத்த வேண்டிய பொறுப்பு உள்ளது. அவர் சொத்தை, 000 80,000 க்கு வாங்கினார்.
இந்த வழக்கில், மொத்த வருமானம் மற்றும் உரிமையாளரால் ஏற்படும் செலவுகள் எங்களிடம் உள்ளன. இதனால், சொத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்தை கணக்கிடுவோம்:
- NOI = மொத்த வருமானம் - சொத்து மேலாண்மை - சொத்து வரி - காப்பீடு
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- இப்போது, மூலதன வீதக் கணக்கீடு = NOI / சொத்து விலை = $ 10,550 / $ 80,000 = 13.18%
உயர் மூலதன விகிதம் எப்போதும் சிறந்ததா?
- வெவ்வேறு முதலீட்டு பண்புகளை ஒப்பிடுவதற்கு மூலதன விகிதங்கள் ஒரு நல்ல மதிப்பீடாக இருக்கும். ஆனால் அதிக விகிதம் பொதுவாக சிறந்த முதலீட்டு வாய்ப்பைக் குறிக்காது. தொப்பி விகிதங்கள் முக்கியம், ஆனால் ஒரு முதலீட்டாளர் மற்ற அளவுருக்களையும் கவனிக்க வேண்டும்.
- இது முதலீட்டின் ஆபத்துக்கான ஒரு நடவடிக்கையாக கருதப்படலாம். வழக்கமாக, குறைந்த விகிதம் குறைந்த ஆபத்தை குறிக்கிறது, மேலும் அதிக விகிதம் அதிக ஆபத்தை குறிக்கிறது.
மூலதன விகிதத்தின் தீமைகள்
- நிகர இயக்க வருமானம் நிலையானதாக இருக்கும்போது அல்லது அதிக ஏற்ற இறக்கங்கள் இல்லாதபோது மட்டுமே இதைப் பயன்படுத்த முடியும். இந்த மூலதன விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், மதிப்பீடு தள்ளுபடி பணப்புழக்க முறையிலிருந்து சற்றே ஒத்திருக்கும். இருப்பினும், பணப்புழக்கம் சிக்கலானது மற்றும் நிறைய மாறுபாடுகளுடன் ஒழுங்கற்றதாக இருந்தால், நம்பகமான மற்றும் நம்பகமான மதிப்பீட்டைப் பெற முழு தள்ளுபடி பணப்புழக்க முறையைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.
- மூலதனமயமாக்கல் விகிதம் பல்வேறு காரணிகளை கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளலாம், ஆனால் இது எதிர்கால ஆபத்தை பிரதிபலிக்காது. இது ரியல் எஸ்டேட் சொத்திலிருந்து ஒரு நிலையான வருமானத்தை எடுத்துக்கொள்கிறது, ஆனால் அத்தகைய அனுமானத்திற்கு எந்த உத்தரவாதமும் அளிக்க முடியாது. வாடகை பாராட்டலாம் அல்லது மதிப்பிடலாம். முதலீட்டாளருக்கு எந்த கட்டுப்பாடும் இல்லாத வெளிப்புற சூழ்நிலைகளின் காரணமாக சொத்து மதிப்பு மாறக்கூடும். பராமரிப்பு செலவுகள் போன்ற செலவுகள் எழக்கூடும். எனவே, மூலதனமயமாக்கல் வீதம் எதிர்கால ஆபத்து குறித்து எந்த வழிகாட்டுதலையும் கணிப்பையும் வழங்காது.
முடிவுரை
மூலதனமயமாக்கல் வீதம் ஒரு ஒப்பீட்டு மெட்ரிக் ஆகும், இது ஒத்த பண்புகளை ஒப்பிடுவதற்கு மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும், அதாவது, ஒத்த இடத்தில் உள்ள பண்புகள், ஒத்த சொத்து வகுப்பு மற்றும் ஒத்த வயது. இந்த மெட்ரிக் வணிக மற்றும் பல சொத்து ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பீடுகளுக்கு இன்னும் பரவலாக பயன்படுத்தப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் முதலீடுகளை மதிப்பிடுவதற்கும் தகவலறிந்த முடிவை எடுப்பதற்கும் ஒரு கருவியாக இதைப் பயன்படுத்துகின்றனர். இருப்பினும், முதலீட்டாளர் மூலதனமயமாக்கல் விகிதங்களை ஒரு மெட்ரிக் என்று கருதக்கூடாது, ஆனால் சொத்து மதிப்பை பாதிக்கக்கூடிய பல்வேறு காரணிகளையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். இது ஒரு முக்கியமான மெட்ரிக் ஆனால் முழுமையான நடவடிக்கை அல்ல.
