photosdematures.com

FFO (செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதி) என்றால் என்ன?

எஃப்.எஃப்.ஓ (செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதிகள்) வழக்கமாக ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT கள்) உருவாக்கிய பணப்புழக்கங்களைக் குறிக்கிறது மற்றும் வட்டி வருமானத்தைக் கழிப்பதன் மூலமும், அந்தக் காலகட்டத்தில் நிகர வருமானத்திலிருந்து சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதன் மூலமும் கணக்கிடப்படுகிறது மற்றும் வட்டி செலவு, தேய்மானம், மற்றும் சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதில் ஏற்படும் இழப்புகள்.

செயல்பாடுகளிலிருந்து பணப்புழக்கத்தை அளவிட FFO பயன்படுத்தப்படுகிறது, இதனால் இது ‘செயல்பாடுகளிலிருந்து பணப்புழக்கத்திற்கு’ ஒத்ததாகும். இருப்பினும், இது பொதுவாக ‘ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை’ (REIT) ஆல் உருவாக்கப்படும் பணப்புழக்கங்களைக் குறிக்கிறது.

• ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களைப் பொறுத்தவரை, ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் பெரிய பொருளாதார நிலைமைகளுடன் ஏற்ற இறக்கத்துடன் நிரூபிக்கப்படுவதால், செயல்திறன் அளவுகோலாக FFO பயன்படுத்தப்படுகிறது, மேலும் நிதி நிலைமைகளை கணக்கிடுவதற்கு செலவு கணக்கியல் எடுத்துக்காட்டுகளைப் பயன்படுத்துவது பொதுவாக செயல்திறனின் துல்லியமான அளவீடாக செயல்படாது.
• வணிக நடவடிக்கைகளிலிருந்து உருவாக்கப்படும் நிதி, வட்டி வருமானம் அல்லது வட்டி செலவு போன்ற நிதி தொடர்பான பணப்புழக்கங்களைத் தவிர்த்து. நிலையான சொத்துக்களின் தேய்மானம் அல்லது கடன்தொகுப்பு அல்லது சொத்துக்களை மாற்றுவதிலிருந்து கிடைக்கும் லாபங்கள் அல்லது இழப்புகள் இதில் இல்லை.
• ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) என்பது ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளிலிருந்து கிடைக்கும் வருமானத்தில் முதன்மையாக இயங்கும் ஒரு வணிகமாகும். இத்தகைய REIT நிறுவனங்கள் வணிக ரீதியான ரியல் எஸ்டேட்டில் ஈடுபட்டுள்ளன. அலுவலகம் மற்றும் கட்டிடங்கள், கிடங்குகள், மருத்துவமனைகள், ஷாப்பிங் சென்டர்கள், ஹோட்டல்கள் போன்றவற்றை விற்பனை செய்தல், குத்தகைக்கு விடுதல் மற்றும் நிதியளித்தல் ஆகியவை இதில் அடங்கும். இதுபோன்ற நிறுவனங்கள் பொதுவாக FFO ஐப் பயன்படுத்துகின்றன.

செயல்பாட்டு சூத்திரத்திலிருந்து நிதி

செயல்பாடுகளிலிருந்து நிதியைக் கணக்கிடும்போது பயன்படுத்தப்படும் அனைத்து காரணிகளும் நிறுவனத்தின் வருமான அறிக்கையில் காணப்படுகின்றன. இந்த காரணிகளில் நிகர வருமானம், தேய்மானம், கடன் பெறுதல் மற்றும் சொத்து மற்றும் அசாதாரண பொருட்களின் விற்பனையின் ஆதாயங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.

FFO ஃபார்முலா = நிகர வருமானம் + ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் தேய்மானம் மற்றும் கடன் பெறுதல் - சொத்து விற்பனையில் ஆதாயங்கள் (இழப்புகள்) + கடன் அல்லது அசாதாரண பொருட்களை மறுசீரமைப்பதில் இழப்புகள் (ஆதாயங்கள்)

FFO கணக்கீடு (வாஷிங்டன் REIT வழக்கு ஆய்வு)

படி 1 - வருமான அறிக்கையிலிருந்து நிகர வருமானத்தை அடையாளம் காணவும்

2000 ஆம் ஆண்டிற்கான வாஷிங்டன் REIT இன் நிகர வருமானம், 45,139 என்பதை மேலே இருந்து கவனிக்கிறோம். அதேபோல், 1999 மற்றும் 1998 ஆம் ஆண்டுகளுக்கான அதன் நிகர வருமானம் முறையே, 44,301 மற்றும் $ 41,064 ஆகும்.

(புள்ளிவிவரங்கள் ஆயிரக்கணக்கானவை என்பதை நினைவில் கொள்க)

படி 2 - ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை ஆகியவற்றை அடையாளம் காணவும்

இது வருமான அறிக்கையின் ஒரு பகுதியாகும்.

• தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை (2000) = $ 22,723
• தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை (1999) = $ 19,590
• தேய்மானம் மற்றும் கடன்தொகை (1998) = $ 15,339

படி 3 - சொத்துக்களின் விற்பனையில் ஆதாயங்களை (இழப்புகளை) அடையாளம் காணவும்

இந்த எண்ணிக்கை வருமான அறிக்கையின் ஒரு பகுதியாகும்.

• சொத்துக்களின் விற்பனை மீதான ஆதாயங்கள் (2000) = $ 3,567
• சொத்துக்களின் விற்பனை மீதான ஆதாயங்கள் (1999) = $ 7,909
• சொத்துக்களின் விற்பனை மீதான ஆதாயங்கள் (1998) =, 7 6,764

படி 4 - பொருட்கள் அல்லது அசாதாரண பொருட்களை மறுசீரமைப்பதில் ஆதாயங்களை (இழப்புகள்) அடையாளம் காணவும்

• இந்த மூன்று ஆண்டுகளில் செலவுகள் அல்லது அசாதாரண பொருட்களை மறுசீரமைப்பதில் எந்த ஆதாயங்களும் (இழப்புகள்) இல்லை.

படி 5 - ஃபார்முலாவைப் பயன்படுத்துங்கள்

FFO ஃபார்முலா = நிகர வருமானம் + ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் தேய்மானம் மற்றும் கடன் பெறுதல் - சொத்து விற்பனையில் ஆதாயங்கள் (இழப்புகள்) + கடன் அல்லது அசாதாரண பொருட்களை மறுசீரமைப்பதில் இழப்புகள் (ஆதாயங்கள்)

• FFO (2000) = $ 45,139 + $ 22,723 - $ 3,567 = $ 64,295
• FFO (1999) = $ 44,301 + $ 19,590 - $ 7,909 = $ 55,982
• FFO (1998) = $ 41,064 + $ 15,339 - $ 6,764 = $ 49,699

சரிசெய்யப்பட்ட FFO

செயல்பாடுகளில் இருந்து சரிசெய்யப்பட்ட நிதி (AFFO) நிகர வருமானத்தில் மாற்றங்களைச் செய்த பின்னர் கணக்கிடப்படுகிறது, இது கணக்கியல் முறைகளுக்கு ஈடுசெய்யும் நோக்கம் கொண்டது. இந்த கணக்கியல் முறைகள் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளையின் உண்மையான செயல்திறனை சிதைக்கக்கூடும். AFFO க்கான கணக்கீடு FFO இலிருந்து கழிக்கிறது, கட்டிட மேம்பாடுகளுக்கான திட்டங்கள் போன்ற மூலதனமாக்கப்பட்ட தொடர்ச்சியான செலவுகள்.

பொதுவாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட கணக்கியல் கோட்பாடுகள் (GAAP) காலப்போக்கில் முதலீட்டு பண்புகளை குறைக்க வேண்டும். இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் காலப்போக்கில் பாராட்டுகிறது. இந்த காரணத்திற்காக, GAAP இன் படி வசூலிக்கப்படும் தேவையான தேய்மானம் செலவு, நிகர வருமானம் செயற்கையாக குறைவாக தோன்றும்.

வழக்கமான வணிக சூழ்நிலைகளில் நிகழாததால், மீண்டும் மீண்டும் வராத பொருட்களுக்கு FFO சரிசெய்கிறது. உதாரணமாக, வழக்கமான வணிக நடவடிக்கைகளின் தன்மை இல்லாததால், அகற்றப்பட வேண்டிய / சேர்க்கப்பட வேண்டிய சொத்துக்களின் விற்பனையின் மீதான ஆதாயங்கள் (அல்லது இழப்புகள்), எனவே REIT இன் தற்போதைய ஈவுத்தொகை செலுத்தும் திறனுக்கு பங்களிக்க வேண்டாம். சில ஆய்வாளர்கள் வாடகை அதிகரிப்பு மற்றும் செயல்பாடுகளிலிருந்து (AFFO) சரிசெய்யப்பட்ட நிதியைக் கணக்கிடுவதற்கான சில கேபெக்ஸ் ஆகியவற்றைக் கருதுகின்றனர்.

ஒரு பங்கிற்கு FFO என்பது பங்குதாரர் உரிமையின் ஒரு யூனிட்டுக்கு REIT இன் லாபத்தை அளவிட கவனமாக ஆராயப்பட்ட மெட்ரிக்காக பயன்படுத்தப்படுகிறது. செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் நிதிகள் பொது மதிப்பீட்டு பல மற்றும் பி / இ மடங்குகளாக மேலும் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. எனவே இது பங்கு விலைகளின் முக்கிய இயக்கி.

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு FFO ஏன் முக்கியமானது?

• பங்குகளை பகுப்பாய்வு செய்யும் போது பங்கு முதலீட்டாளர்கள் ஒரு பங்கு ஈபிஎஸ் அல்லது விலை-வருவாய் விகிதம் (பி / இ) போன்ற அளவீடுகளுக்கு முக்கியத்துவம் அளிக்கும்போது, ​​REIT முதலீட்டாளர்கள் FFO அடிப்படையில் முடிவு செய்கிறார்கள்.
• ஒரு REIT இல் முதலீடு செய்வதற்கு முன், விலை நிச்சயம் FFO அல்லது AFFO ஐ அடிப்படையாகக் கொண்டதல்ல, ஏனெனில் மேற்பரப்பில் அழகாக இருக்கும் முதலீடு எதிர்காலத்தில் ஒரு நல்ல முடிவாக மாறாது, ஏனெனில் விலைகள் கூட குறையக்கூடும் பல முதலீட்டாளர்கள் அதை வாங்குகிறார்கள்.
• வழக்கமான பங்குகளுடன் ஒப்பிடும்போது, ​​ஒரு REIT க்கான ஒரு பங்குக்கான வருவாய் (இபிஎஸ்) இயற்கையாகவே குறைவாகவோ அல்லது எதிர்மறையாகவோ இருக்கும். எனவே, ஒரு REIT இன் விலை-க்கு-வருவாய் (P / E விகிதம்) ஒரு சாதகமான பல அல்ல, அதே நேரத்தில் முதலீட்டு முடிவுகளை எடுக்கும் போது அதை மதிப்பீடு செய்யும் போது தொலைதூர இரண்டாவது மெட்ரிக் என்று கருத வேண்டும்.

CFO மற்றும் FFO க்கு இடையிலான வேறுபாடுகள்

• பணப்புழக்கம், பெயர் குறிப்பிடுவது போல, ஒரு வணிகத்தின் செயல்பாடுகளிலிருந்து உருவாக்கப்படும் மொத்த பண மற்றும் பண சமமான தொகையை கணக்கிடுகிறது. இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்திற்கு வரும்போது எஃப்.எஃப்.ஓ ஒரு மிக முக்கியமான நடவடிக்கையாகும், ஏனெனில் இந்த நடவடிக்கைகள் ஒரு முக்கியமான கூறுக்கு ஈடுசெய்கின்றன, இது தேய்மானம் ஆகும்.
• ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்தைப் பொறுத்தவரை, சொத்துக்களின் மதிப்பு எப்போதும் காலப்போக்கில் அதிகரிக்கிறது; எனவே, இது ஒரு செலவு அல்ல. ஐஆர்எஸ் படி, வணிகங்கள் உபகரணங்கள், கணினிகள் மற்றும் கட்டிடங்கள் போன்ற நீண்டகால சொத்துக்களை வைத்திருக்கும்போது, ​​தற்போதைய நிதி நிலையை பிரதிபலிக்க இந்த சொத்துக்கள் தேய்மானம் செய்யப்பட வேண்டும்.
• இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட்டைப் பொறுத்தவரை, இந்த சொத்துக்களுக்கு “அடுக்கு வாழ்க்கை” இல்லை அல்லது வேறுவிதமாகக் கூறினால், அந்தக் காலகட்டத்தில் ஒருபோதும் குறைந்தபட்ச மதிப்பைக் குறைக்காது. மாறாக, இந்த சொத்துக்கள் பாராட்டப்படும், ஆகவே, வருமான அறிக்கைக்கு வசூலிக்கப்பட வேண்டிய செலவாக இது கருதப்படாது.
• இதனால் இயக்க பணப்புழக்கம் மற்றும் FFO ஆகியவை ஒத்த அளவீடுகள். இருப்பினும், அவை ஒரே மாதிரியானவை அல்ல. ஒரு வணிகத்தின் நிதி நல்வாழ்வை மதிப்பிடுவதற்கு பணப்புழக்கம் ஒரு சிறந்த வழியாகும், ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் தொழிலுக்கு வரும்போது, ​​அளவீடுகள் வழக்கமான வணிக சூழ்நிலையிலிருந்து வேறுபடுகின்றன.
• ஒரு REIT அதன் ஈவுத்தொகையை ஈடுசெய்ய போதுமான அளவு சம்பாதிக்கிறதா என்பதை மதிப்பிடுவதற்கான நோக்கத்திற்காக, FFO செல்ல வழி. வழக்கமான சி.எஃப்.ஓவை விட சிறந்த படத்தைப் பெற இது உதவுகிறது.

முடிவுரை

ஆகவே செயல்பாட்டுக் கருத்தாக்கத்திலிருந்து வரும் நிதிகள் ஒரு REIT இன் பகுப்பாய்விற்குத் தேவைப்படுகின்றன, ஏனெனில் அடிப்படை சொத்துக்கள் மதிப்பில் அதிகரிக்கும் போது, ​​செயல்பாடுகளின் முடிவுகளில் தேய்மானம் காரணியாக இருக்கக்கூடாது. நிகர வருமானத்தை விட இது ஒரு வணிகத்தின் நிதி முடிவுகளின் சிறந்த குறிகாட்டியாகக் கருதப்படுகிறது, இருப்பினும், கணக்கியல் சிக்கனரி நிதி அறிக்கைகளின் பல்வேறு அம்சங்களை பாதிக்கக்கூடும் என்பதால், அளவீடுகளின் கலவையை நம்புவது எப்போதும் நல்லது. முதலீட்டு முடிவுகளை எடுக்கும்போது ஒரு நடவடிக்கை.

REIT இன் லாபத்தை தீர்மானிக்க FFO பரவலாகக் கருதப்பட்டாலும்; இது பெரும்பாலும் கணக்கியல் மாற்றங்கள், மறுசீரமைப்புகள் மற்றும் கையாளுதல்களுக்கு ஆளாகக்கூடும். முதலீட்டு முடிவை எடுப்பதற்கு முன் இரண்டு அல்லது மூன்று அளவீடுகள் மற்றும் பிற வணிக காரணிகளைக் கவனியுங்கள்.